Para quem mora no exterior e possui um imóvel no Brasil, a decisão de realizar uma doação envolve mais do que a transferência da propriedade. Também é importante pensar no que acontecerá com as despesas, os tributos, os contratos e os rendimentos relacionados ao imóvel depois da transferência.
Afinal, quem deverá pagar o IPTU? E o condomínio? Quem ficará responsável pelas contas de água e energia? Se o imóvel estiver alugado, quem receberá os valores? E se o antigo proprietário continuar utilizando o imóvel?
Essas questões precisam ser analisadas antes da formalização da doação.
A doação muda a responsabilidade pelas despesas do imóvel?
A transferência do imóvel pode alterar a relação entre o antigo proprietário e o bem. Por isso, é importante verificar quais obrigações estão vinculadas à propriedade, à posse ou ao uso do imóvel.
O IPTU, por exemplo, é um tributo municipal relacionado à propriedade, ao domínio útil ou à posse de imóvel urbano, conforme a legislação aplicável. A Constituição atribui aos Municípios a competência para instituí-lo.
Já as despesas de condomínio possuem regras próprias. O Código Civil prevê, por exemplo, que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros, conforme o art. 1.345.
Por isso, antes da doação, é recomendável verificar se existem débitos de IPTU, condomínio ou outras obrigações relacionadas ao imóvel.
E as contas de água, luz e gás?
As contas de consumo merecem uma atenção diferente.
Água, energia elétrica, gás e outros serviços normalmente estão relacionados ao consumo e à utilização do imóvel. Assim, não basta considerar somente quem aparece como proprietário na matrícula.
Se o imóvel continuar sendo utilizado pelo próprio doador, por um familiar, por um inquilino ou por outra pessoa, é importante verificar quem será responsável pelas despesas decorrentes desse uso.
Uma medida simples é organizar a alteração cadastral perante as empresas responsáveis pelos serviços, quando necessária, evitando que cobranças futuras continuem vinculadas ao antigo responsável.
Quem paga o IPTU depois da doação?
Essa questão deve ser analisada de acordo com a legislação municipal e com a situação do imóvel.
A doação não deve ser tratada como uma operação isolada. É importante verificar a situação fiscal do imóvel antes da transferência e também como ficará o cadastro municipal após a alteração da titularidade.
Para quem mora no exterior, essa organização pode ser ainda mais importante, pois o proprietário pode não estar no Brasil para acompanhar pessoalmente eventuais cobranças ou pendências.
Por isso, é recomendável manter cópias dos documentos da transferência e verificar se a alteração cadastral foi efetivamente realizada perante os órgãos competentes.
E se o imóvel estiver alugado?
A situação merece atenção especial quando o imóvel gera renda.
Imagine que uma pessoa residente no exterior seja proprietária de um apartamento no Brasil e receba mensalmente aluguel desse imóvel. Se esse apartamento for doado para um filho ou outro familiar, será necessário verificar quem passará a ter direito aos aluguéis.
Também é importante analisar o contrato de locação existente e a eventual necessidade de comunicar o locatário ou a administradora do imóvel sobre a alteração.
A existência de um contrato de aluguel, portanto, deve ser considerada no planejamento da doação.
O doador pode continuar recebendo os aluguéis?
Dependendo da estrutura adotada, pode haver situações em que o doador mantenha determinados direitos sobre o imóvel.
Um exemplo é a doação com reserva de usufruto. O usufruto pode permitir ao usufrutuário utilizar o bem e perceber seus frutos, observadas as regras aplicáveis.
Assim, quando o objetivo é transferir a propriedade para um familiar, mas manter determinados direitos econômicos sobre o imóvel, é importante avaliar previamente a possibilidade de estruturar a operação dessa maneira.
Isso pode fazer diferença principalmente para quem mora no exterior e utiliza os rendimentos dos imóveis brasileiros como fonte de renda.
E as despesas de manutenção?
Também devem ser consideradas despesas como:
- reformas;
- pintura;
- manutenção elétrica;
- manutenção hidráulica;
- reparos estruturais;
- seguro;
- jardinagem;
- limpeza;
- taxas condominiais;
- despesas extraordinárias aprovadas pelo condomínio.
Nem todas essas despesas possuem necessariamente o mesmo responsável.
Por isso, quando houver usufruto, locação ou outra situação específica, é importante verificar as regras aplicáveis e deixar claramente estabelecida a responsabilidade de cada pessoa.
E se o doador continuar morando no imóvel?
Esse é outro ponto que deve ser planejado.
Uma pessoa que mora no exterior pode decidir doar um imóvel para um filho, por exemplo, mas continuar utilizando o imóvel durante suas visitas ao Brasil.
Nesse caso, é importante que a estrutura jurídica escolhida seja compatível com essa intenção.
A doação não deve ser realizada sem considerar o uso futuro do imóvel. Dependendo da situação, a reserva de usufruto ou a constituição de outro direito pode ser analisada para preservar determinadas prerrogativas do doador.
Quem recebe o dinheiro da venda ou do aluguel?
A resposta depende de quem possui o direito sobre o imóvel e da estrutura jurídica adotada.
Se o imóvel for efetivamente transferido ao donatário, os rendimentos relacionados ao bem poderão passar a pertencer a ele, conforme as circunstâncias da operação.
Por outro lado, a existência de usufruto pode modificar essa dinâmica.
Essa diferença é importante para quem mora no exterior porque a doação pode afetar não apenas o patrimônio imobiliário, mas também a renda que aquele imóvel proporciona.
E as contas bancárias?
A doação do imóvel não significa, automaticamente, a transferência de dinheiro existente em contas bancárias.
São patrimônios diferentes e devem ser analisados separadamente.
Por exemplo, se o proprietário mora no exterior e possui:
- uma conta bancária no Brasil;
- uma conta no exterior;
- um imóvel alugado no Brasil;
- investimentos;
- outros imóveis;
a doação de apenas um dos imóveis não significa que os demais bens ou valores tenham sido transferidos.
Por isso, em um planejamento patrimonial, é importante analisar o conjunto dos bens e não apenas o imóvel que será doado.
Como ficam os valores recebidos do imóvel?
Se o imóvel gerar aluguel após a doação, também é necessário verificar os efeitos tributários relacionados aos rendimentos.
A situação pode ser ainda mais relevante quando o proprietário ou beneficiário reside no exterior, pois a residência fiscal pode influenciar a forma de tributação e as obrigações relacionadas aos rendimentos recebidos.
Dessa forma, a análise da doação deve considerar não somente a transferência da propriedade, mas também o fluxo financeiro que continuará existindo depois dela.
O que verificar antes de fazer a doação?
Antes de transferir um imóvel localizado no Brasil, especialmente quando o proprietário reside no exterior, é recomendável levantar:
1. Situação do imóvel
- matrícula atualizada;
- existência de ônus;
- IPTU;
- condomínio;
- contratos de locação;
- eventuais débitos.
2. Despesas
- quem atualmente paga as contas;
- quais despesas continuarão existindo;
- quem utilizará o imóvel depois da doação;
- existência de despesas extraordinárias.
3. Rendimentos
- existência de aluguel;
- valor recebido mensalmente;
- conta utilizada para recebimento;
- quem passará a receber os valores.
4. Estrutura patrimonial
- outros imóveis;
- contas bancárias;
- investimentos;
- existência de outros herdeiros;
- eventual planejamento sucessório.
5. Situação internacional
- país de residência;
- residência fiscal;
- documentos emitidos no exterior;
- necessidade de representação no Brasil;
- efeitos tributários da operação.
Doação de imóvel exige planejamento
Para quem mora fora do Brasil, a doação de um imóvel não termina quando a escritura é assinada.
Depois da transferência, continuam existindo questões práticas relacionadas ao imóvel: tributos, condomínio, contas de consumo, manutenção, contratos de locação e eventual recebimento de rendimentos.
Por isso, antes de realizar a doação, é importante definir não apenas quem ficará com o imóvel, mas também quem continuará utilizando o bem, quem pagará suas despesas e quem terá direito aos rendimentos eventualmente produzidos por ele.
Uma análise antecipada pode evitar conflitos entre familiares, problemas cadastrais e dificuldades relacionadas à administração do patrimônio à distância.
Para quem vive no exterior, organizar essas questões antes da transferência pode tornar a gestão dos imóveis no Brasil mais segura e previsível.